Dzierżawić czy kupić ziemię?

Mamy pewność pozyskania pasz gospodarskich (siana, kiszonki itp.) będących podstawą chowu przeżuwaczy. Odpowiednia wielkość obszarowa gospodarstwa jest warunkiem koniecznym efektywnego wykorzystania maszyn i budynków oraz spełnienia wymogów programów pomocowych. A co, gdyby umowa dzierżawy dawała pewność gospodarowania? To bardzo poprawiłoby płynność finansową, a duże kapitały „zamrażane” na długi okres w ziemię można byłoby przeznaczyć na nakłady bezpośrednio produkcyjne o krótkim okresie zwrotu i zwiększyć dochód.

Dzierżawić czy kupić użytek rolny? 

Genezy gospodarstw rodzinnych można doszukiwać się we wczesnych stadiach rozwoju stosunków feudalnych Cesarstwa Rzymskiego, Grecji czy też poza Europą w Chinach i Indiach. W tych krajach feudałowie udostępniali część swojej ziemi poprzez różnorodne formy dzierżawy, dając większą lub mniejszą samodzielność rodzinie prowadzącej gospodarstwo [Musiał 2020]. Ukształtowana w prawie rzymskim umowa dzierżawy, na podstawie której jedna osoba zobowiązuje się względem drugiej do oddania rzeczy w zamian za czynsz w pieniądzu lub w formie innych świadczeń, zachowała co do istoty swój charakter do chwili obecnej. Dzierżawa umożliwia powiększanie gospodarstw bez konieczności ponoszenia dużych nakładów finansowych na zakup nieruchomości rolnych [Tańska-Hus 2010].

Rosnące znaczenie dzierżawy gruntów rolnych w wielu krajach UE skłania do porównania efektywność gospodarowania dzierżawcy i właściciela gruntów. W okresie międzywojennym Pawlik (1922, za [Kagan, Ziętara 2017]), analizując zakres i znaczenie dzierżawy, zwracał uwagę na jej zalety i słabości. Za najważniejsze słabości dzierżawy uważał:

• dzierżawa gruntów nie sprzyja ponoszeniu nakładów związanych z ziemią, takich jak melioracje użytków rolnych, dlatego jest w pewnym stopniu hamulcem wzrostu produkcji;
• warunki umowy dzierżawnej mogą ograniczać poziom intensywności produkcji;
• w ramach dzierżawy występuje groźba gospodarki rabunkowej, szczególnie w odniesieniu do dzierżaw krótkoterminowych (od 1 roku do 3 lat);
• dzierżawa nie sprzyja podnoszeniu kultury rolnej i wsi, gdyż dzierżawca jest mniej zainteresowany takimi kwestiami, niż osiadły w danej okolicy właściciel gospodarstwa.

W literaturze mikroekonomicznej wskazuje się, że dzierżawa może prowadzić do efektywniejszej społecznie alokacji ziemi niż jej sprzedaż, szczególnie, gdy niekompletne i niedoskonałe są rynki kredytowe i ubezpieczeń majątkowych w rolnictwie [Kulawik 2016].

Badania przeprowadzone w Polsce wykazały, że dzierżawcy w znacznie większym stopniu korzystali z efektu dźwigni finansowej, z uwagi na większe zaangażowanie kapitałów obcych w finansowaniu działalności. Dzięki temu spółki tej grupy w większości badanych lat uzyskiwały średnio wyższy poziom rentowności kapitału własnego [Kagan, Ziętara 2017]. 

Zdecydowanie większą rolę w rozwoju gospodarstw rodzinnych w Polsce powinna odegrać usankcjonowana formalnie (i być może inaczej umocowana prawnie) dzierżawa ziemi. Szacuje się, że dzierżawa jest formą użytkowania odpowiedzialną za ok. 90% transferu ziemi rolniczej. Długotrwała dzierżawa nie powinna jednak stwarzać zagrożenia dla właściciela ziemi w formie jej przejęcia przez dzierżawcę (zasiedzenia) i dla użytkownika, który jest często „okradany” przez właściciela z transferu środków pochodzących z UE [Musiał 2020].

Dzierżawa ziemi odgrywa szczególną rolę we Francji. Dobrze ilustruje to przykład założonego przez ojca i dwóch synów grupowego gospodarstwa (GAEC)1 rodziny Papenów o obszarze 202 ha, gdzie tylko 2 ha było własnością rodziny i na tych gruntach posadowiony był ośrodek gospodarstwa. Pozostałe grunty były dzierżawione na długie okresy. Nie było zagrożenia nagłym zerwaniem dzierżaw, gdyż właściciel może nie ponowić dzierżawy tylko wówczas, gdy dzierżawca dewastuje przedmiot dzierżawy lub gdy właściciel sam chce rozpocząć gospodarowanie.  

Temat dzierżaw stał się ostatnio aktualny z powodu „rozliczania” dzierżawców przez KOWR oraz debaty nad zmianami w przyznawaniu płatności bezpośrednich dla faktycznych użytkowników, a nie „kanapowych” właścicieli. Profesor Jerzy Wilkin uważa, że w odniesieniu do ziemi powinniśmy przyjąć zasady, które funkcjonują w większości krajów UE. Tam, gdzie dominuje dzierżawa, jest ona stabilna i przewidywalna. Dzierżawcy mają określone obowiązki, ale i również prawa. Podstawą jest długookresowa dzierżawa, która pozwala planować na wiele lat i zapewnia stabilność ekonomiczną. Ustawa o dzierżawie powinna nie tylko gwarantować możliwość gospodarowania w perspektywie 20 czy 30 lat2, ale również dziedziczenia dzierżawionej ziemi. Rolnik, który ma przed sobą perspektywę, że po jego odejściu na emeryturę gospodarstwo bez problemu przejmie syn lub córka, zupełnie inaczej planuje. Trzeba stabilizować funkcjonowanie gospodarstw rolniczych, bo także w Polsce narasta niekorzystne zjawisko porzucania ziemi [Wilkin 2021].

Udział dzierżaw w grupach wielkości gospodarstw 

W latach 2004–2019 w miarę wzrostu wielkości ekonomicznej gospodarstw rósł udział gruntów dzierżawionych w powierzchni użytków rolnych, w Polsce w przedziale 13–63%. W tym samym okresie udział gruntów dzierżawionych w powierzchni użytków rolnych we Francji kształtował się w przedziale 62–92%, przy czym nie były tu reprezentowane praktycznie dwie najmniejsze klasy wielkości ekonomicznej. Dania jest przykładem kraju, w którym udział dzierżaw jest niższy niż w Polsce, co może się wiązać ze stosowanym tam systemem wykupu gospodarstwa przez następcę przy wsparciu preferencyjnym kredytem. Udział dzierżaw w makroregionie FADN 790 (Wielkopolska i Śląsk – tu należy kujawsko-pomorskie) był zbliżony do obserwowanego w Polsce (rys. 1).

Przedstawione powyżej wyniki analiz są reprezentatywne dla populacji badawczej, tu dla krajów, regionu FADN i klas wielkości ekonomicznej. Teraz dla orientacji zaprezentowane zostaną wyniki dla próby gospodarstw z województwa kujawsko-pomorskiego, które nie są reprezentatywne dla całej populacji gospodarstw w województwie. Średnia liczebność próby dla województwa w latach 2004-2018 wynosiła około 1300 gospodarstw (rys. 2).

Udział dzierżaw w próbie gospodarstw z województwa kujawsko-pomorskiego był niższy od obserwowanego w regionie FADN 790 Wielkopolska i Śląsk. W województwie, ze względu na brak dostatecznej liczby obiektów w próbie, nie były udostępnione dane dla gospodarstw z szóstej klasy wielkości ekonomicznej ((6) >= 500 000 EUR). Klasyfikacja krajowa pozwala też na ocenę udziału dzierżaw w grupach wielkości obszarowej. W miarę wzrostu wielkości obszarowej rósł udział gruntów dzierżawionych w powierzchni użytków rolnych w próbie gospodarstw z województwa kujawsko-pomorskiego. Oddziaływanie wielkości obszarowej gospodarstw jest analogiczne jak oddziaływanie wielkości ekonomicznej, a drobne różnice wynikają z odmienności wyznaczania przedziałów klasyfikacji.

Koszty dzierżaw w grupach wielkości gospodarstw 

W Polsce w latach 2004–2019 wartość czynszu dzierżawnego rosła z 42 €/ha w 2004 r. do 119 €/ha w 2018 r. Jednocześnie, w miarę wzrostu wielkości ekonomicznej gospodarstw rósł koszt dzierżawy 1 ha gruntów – na koniec badanego okresu w najmniejszej klasie wielkości ekonomicznej czynsz wynosił około 80,5 €/ha, a w klasie piątej (100 000 – < 500 000 EUR) około 127,1 €/ha. Zwraca uwagę relatywnie niski poziom czynszu w klasie gospodarstw największych ((6) >= 500 000 EUR) w Polsce i w makroregionie FADN 790. W Danii i Francji gospodarstwa największe płacą zdecydowanie najwyższy czynsz za 1 ha gruntów dzierżawionych (rys. 3).

W Polsce gospodarstwa największe prawie całość gruntów dzierżawionych pozyskują z zasobów Skarbu Państwa, dzisiaj zarządzanych przez KOWR3. Zaniżenie czynszu jest miarą niesprawności zarządzania, efektem tzw. „ręcznego sterowania”, kiedy cele własne instytucji zarządzającej stają się ważniejsze od celów społecznych – trudno bowiem wytłumaczyć dlaczego największe gospodarstwa bazujące na najemnej sile roboczej i uzyskujące efekty skali płacą niski czynsz dzierżawny, gdy jednocześnie deklarujemy wsparcie gospodarstw rodzinnych (rys. 3).

Rozpoznanie umów dzierżaw międzysąsiedzkich w województwie

Telefoniczne wywiady kwestionariuszowe przeprowadzone w dniach 2–6.04.2021 r. ze względu na liczebność i dobór próby nie pozwalają na uogólnianie wniosków, umożliwiają jednak wstępne rozpoznanie umów dzierżaw międzysąsiedzkich w woj. kujawsko-pomorskim. Główną formą umów są umowy pisemne, najczęściej notarialne, zawierane na wiele lat. Sporadyczne umowy ustne z reguły zawierane są na okres 1 roku i dotyczą małych działek, często o nieuregulowanych sprawach własności lub gdy właściciel chce mieć swobodę w dysponowaniu nieruchomością, np. zamierza „odrolnić” grunt i sprzedać przy dobrej koniunkturze. Wysokość czynszu najczęściej określana jest w formie kwoty pieniężnej, rzadziej w równowartości ekwiwalentu zbożowego. Ostatnia forma płatności pozwala dzielić ryzyko ekonomiczne między właścicielem gruntu i dzierżawcą. Dzierżawca z reguły przejmuje wszelkie zobowiązania (np. płaci podatek rolny) i należności (np. płatności bezpośrednie, dopłaty do paliwa rolniczego). Według ankietowanych rolników dłuższy okres dzierżawy sprzyja racjonalnemu gospodarowaniu (np. pozwala przeprowadzić wapnowanie, nawożenie obornikiem i poprawne zmianowanie i wykorzystać tego efekty), a także spełnić wymogi formalne wielu programów (np. nabycia uprawnień do emerytury, pozyskania wsparcia do modernizacji). Stawka czynszu dzierżawnego z 1 ha gruntu zależy od jakości rolniczej ziemi, dogodności lokalizacji i wielkości działki, ale też od podziału zobowiązań i należności.

Podsumowanie

W miarę wzrostu wielkości gospodarstw rośnie udział gruntów dzierżawionych w powierzchni użytków rolnych gospodarstw. Pod tym względem gospodarstwa w województwie kujawsko-pomorskim, regionie FADN 790 (Wielkopolska i Śląsk) i Polsce nie różnią się od gospodarstw w innych krajach UE. Oczywiście, ze względu na specyfikę krajów, jedne charakteryzują się wysokim udziałem dzierżaw (np. Francja), inne niższym (np. Dania). Przykład Francji dowodzi, że usprawnienie dzierżaw może zapewnić bezpieczeństwo zarówno właścicielowi, jak i dzierżawcy, co poprawia obroty ziemią i jej racjonalne wykorzystanie. 
Również w miarę wzrostu wielkości gospodarstw rośnie stawka czynszu dzierżawnego od 1 ha gruntu. Zwraca jednak uwagę relatywnie niski poziom czynszu w klasie gospodarstw największych ((6) >= 500 000 EUR) w Polsce i w makroregionie FADN 790. W Danii i Francji gospodarstwa największe płacą zdecydowanie najwyższy czynsz za jednostkę gruntów dzierżawionych. W Polsce gospodarstwa największe prawie całość gruntów dzierżawionych pozyskują z zasobów Skarbu Państwa, dzisiaj zarządzanych przez KOWR. Zaniżenie czynszu jest miarą niesprawności zarządzania, a problem zasługuje na pogłębione badania.

Wstępne rozpoznanie umów dzierżaw międzysąsiedzkich w woj. kujawsko-pomorskim wykazało, że główną formą są umowy pisemne, często notarialne, zawierane najczęściej na 10 lat. Sporadyczne umowy ustne z reguły zawierane są na okres 1 roku i dotyczą małych działek, często o nieuregulowanych sprawach własności. Wysokość czynszu najczęściej określana jest w formie kwoty pieniężnej, rzadziej w równowartości ekwiwalentu zbożowego (ostatnia forma opłaty czynszu pozwala dzielić ryzyko ekonomiczne między stronami umowy dzierżawy). Dzierżawca z reguły przejmuje wszelkie zobowiązania i należności powiązane z gruntem. Według ankietowanych rolników dłuższy okres dzierżawy sprzyja racjonalnemu gospodarowaniu, a także pozwala spełnić wymogi formalne wielu programów.

Rys. 1. Wpływ wielkości ekonomicznej na udział gruntów dzierżawionych w użytkach rolnych gospodarstw w a) Polsce (PL), b) Francji (FR), c) Danii (DK), d) makroregionie FADN 790 (Wielkopolska i Śląsk – tu należy kujawsko-pomorskie) w latach 2004–2019  
Źródło: Obliczenia własne na podstawie FADN: https://agridata.ec.europa.eu/extensions/FADNPublicDatabase/FADNPublicDatabase.html.
Rys. 2. Wpływ wielkości gospodarstw a) ekonomicznej (ES) i b) obszarowej (UAA) na udział gruntów dzierżawionych w użytkach rolnych w próbie gospodarstw z województwa kujawsko-pomorskiego w latach 2004–2018  
Źródło: Obliczenia własne na podstawie FADN: SzerCzas-NRWOJ-NWAZ-FADN-UE-NORM_20200428 http://fadn.pl/publikacje/szeregi-czasowe/.
Rys. 3. Wpływ wielkości ekonomicznej na koszty dzierżawy gruntów w a) Polsce  (PL), b) makroregionie FADN 790 (Wielkopolska i Śląsk – tu należy kujawsko-pomorskie), c) Francji (FR), d) Danii (DK) w latach 2004–2019  
Źródło: Obliczenia własne na podstawie FADN: https://agridata.ec.europa.eu/ extensions/FADNPublicDatabase/ FADNPublicDatabase.html.

1 Gospodarstwa grupowe (GAEC – rolniczy zespół wspólnej gospodarki) działają we Francji na podstawie przyjętej w 1962 r. przez Parlament Francji ustawy określającej zasady ich tworzenia i funkcjonowania [Zielińska-Szczepkowska, Kisiel 2016]. Grupowe gospodarstwa rolne (GAEC) powstały przed laty głównie we Francji, ale analogicznych podmiotów można doszukać się także w innych krajach Europy. 
2 Senator Jerzy Chruścikowski przyznał, że „Solidarność RI” liczy na dopracowanie przepisów w sprawie dzierżaw, które mają być długotrwałe (15–30 lat), tak by rolnik mógł inwestować [http://www.portalspozywczypl/drukuj/197739.html. Autor PAP, 14.04.2021].
3 Kontrowersyjne jest np. rezygnowanie przez KOWR z naliczenia czynszów za użytkowanie gruntów najsłabszych, choć dają one uprawnienia rolnikom do ubiegania się o płatności bezpośrednie oraz wsparcie z drugiego filara WPR. Problem nienaliczania czynszów od najsłabszych gruntów dotyka kwestii fundamentalnej, tzn. gruntów marginalnych, które nie przynoszą rent gruntowych w ujęciu statycznym. Jeśli jednak znacząco wzrośnie 
w danym kraju popyt na żywność, grunty dotychczas uznawane za marginalne mogą być włączone do produkcji. Drugim czynnikiem zmniejszającym udział dotychczasowych gruntów marginalnych jest wzrost intensywności gospodarowania w rolnictwie. Takie użytki wówczas zaczynają przynosić produkt krańcowy, a więc rentę gruntową, dając tym samym realną podstawę do naliczania nawet symbolicznych czynszów dzierżawnych [Kulawik 2016].