KalendarzRolników.pl
Nie masz jeszcze konta?

Partnerzy portalu

Partner serwisu Kujawsko-Pomorski Ośrodek Doradztwa Rolniczego
Partner serwisu Województwo Podlaskie
Narodowy Instytut Kultury i Dziedzictwa Wsi w Warszawie
Krajowa Rada Izb Rolniczych
KRAJOWY OŚRODEK WSPARCIA ROLNICTWA
15 stycznia 2021

Pułapki w dzierżawie gruntów pod fotowoltaikę

Wiele osób decyduje się na założenie paneli słonecznych we własnym gospodarstwie domowym, rolnym czy w firmie. Istnieje także możliwość wydzierżawienia gruntów pod budowę farm fotowoltaicznych od rolnika. Na taką współpracę decyduje się coraz więcej inwestorów, którzy nie mają odpowiedniej do tego celu działki. Czy jednak taka współpraca w dłuższym okresie jest korzystna dla obu stron? Na co powinien zwrócić uwagę rolnik decydując się na podpisanie umowy z firmą chcącą wydzierżawić jego grunty?

Bardzo często – na pierwszy rzut oka – inwestorzy proponują bardzo korzystne warunki finansowe, jednak wzory umów dzierżawy budzą wiele wątpliwości. Rolnicy zatem powinni bardzo szczegółowo przeanalizować treść umowy, a najlepiej skonsultować ją z prawnikiem.

Przedstawiamy najczęstsze problemy, z jakimi spot- kać się mogą rolnicy podpisując umowę dzierżawy gruntów pod instalacje fotowoltaiczne.

Określenie przedmiotu dzierżawy

Określenie przedmiotu dzierżawy, czyli za jaką powierzchnię płaci najemca. Bardzo częstym naruszeniem ze strony inwestora są zapisy, że opłata będzie uiszczana jedynie od powierzchni efektywnie wykorzystywanej, tj. powierzchni zabudowy, powierzchni realnie zajętej pod użytkowanie, a nie od całości działki. Ma to na celu znaczne obniżenie płaconego
czynszu. Należy zatem dążyć, aby w umowie jasno określona została powierzchnia, za wynajęcie której rolnik otrzyma pieniądze. Warto nadmienić również, że często inwestycja zlokalizowana jest na środku działki, tworząc kliny bądź inne utrudnienia w produkcji rolnej, które nie są objęte czynszem.

Czynsz dzierżawny

Najważniejszą kwestią poruszaną przy podpisywaniu umowy są, oczywiście, finanse, czyli czy inwestycja jest opłacalna dla rolnika i najemcy. Określenie w umowie kwoty netto/brutto czy waluty (PLN) to podstawa. Ale należy zwrócić uwagę na kilka innych kwestii. Na klauzulę waloryzacyjną, czyli uwzględnienie stopy inflacji. Nominalna stawka czynszu, która zapisana zostanie w umowie za kilkanaście lub kilkadziesiąt lat nie będzie warta tyle samo co obecnie. Ponadto należy określić, od kiedy najemca zaczyna płacić rolnikowi. Częstymi naruszeniami w umowie są zapisy, iż opłaty z tytułu dzierżawy pojawiają się dopiero w momencie wybudowania i uruchomienia elektrowni, ponadto terminy rozpoczęcia oraz zakończenia prac nie są określone.

Przy takim zapisie do tego czasu rolnik nie będzie otrzymywał zapłaty za dzierżawę. Inwestor bardzo rzadko sam proponuje czynsz wraz z chwilą podpisania umowy. Należy zatem starć się o zapis o płatności czynszu od razu albo zastrzec sobie prawo do korzystania z nieruchomości np. na cele produkcji rolnej, do momentu rozpoczęcia budowy paneli słonecznych (z uregulowaną kwestią rozliczenia wartości utraconych płodów np. zaorania kiełkujących zbóż).

Koszty i opłaty

Kluczową opłatę stanowi tu podatek od nieruchomości lub podatek rolny. Mimo iż nakaz podatkowy wystawiany jest na właściciela gruntu, należy w umowie zaznaczyć, iż inwestor będzie zwracał rolnikowi kwotę jego równowartości. W kwestii podatków należy zauważyć, że zmiana użytkowania gruntów (już nie jako grunt rolny) znaczne podniesienie stawkę podatków. Podpisując umowę na budowę elektrowni fotowoltaicznej na swoim gruncie, należy mieć świadomość, że w związku z tym mogą pojawić się nowe opłaty administracyjne, np. wyłączające grunt z produkcji rolnej oraz opłaty dziś jeszcze nieznane, ale mogące wystąpić w przyszłości. Dlatego w umowie powinien znaleźć się wyraźny zapis, że to dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty wszelkich należności publicznoprawnych związanych z inwestycją. Należy zwrócić uwagę i zastrzec po czyjej stronie leżą inne koszty, np. koszt przygotowania działki pod inwestycję czy choćby koszt wycięcia drzew.

Rozwiązanie umowy

Niezwykle istotną częścią umowy z punktu widzenia rolnika są zapisy dotyczące możliwości jej rozwiązania. Umowy, które zawierane są na czas określony, wypowiedzieć można jedynie na warunkach w niej wymienionych. Rolnik podpisując umowę z inwestorem powinien zabiegać o wpisanie do niej możliwości jej wcześniejszego rozwiązania w kilku sytuacjach, m.in.: korzystanie z gruntu na cele inne niż umówione, nieterminowe rozpoczęcie inwestycji, jak również zaprzestania płacenia zarówno czynszu jak i należności publicznoprawnych (np. podatków) przez najemcę. W ostatnim wymienionym przypadku należy dokładnie sprawdzić, jak długo inwestor może nie uiszczać opłat, aby rozpocząć procedurę wypowiedzenia oraz czy zapisy umowy nie stanowią warunku np. uprzedniego wezwania do zapłaty. Niekorzystnym zapisem dla rolnika, często
praktykowanym w umowach jest, że jej wypowiedzenie jest niemożliwe o ile rolnik wcześniej nie zwróci się o przejęcie umowy dzierżawy, m.in., do instytucji finansującej budowę elektrowni.

Demontaż instalacji po zakończeniu dzierżawy

Często decydując się na dzierżawę długoterminową gruntów pod budowę farm fotowoltaicznych nie wybiegamy w daleką przyszłość i nie myślimy o demontażu instalacji. Niestety, jest to błąd, który może nas dużo kosztować. Już w dniu podpisania umowy powinniśmy nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia paneli fotowoltaicznych wraz z wszelką infrastrukturą, na jego koszt. Często praktykowanym zapisem, nadużywanym przez dzierżawców jest, że uprzątnie on teren jedynie w przypadku gdy upłynie okres, na jaki została zawarta umowa (oznacza to, że w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania np. z powodu niepłacenia czynszu inwestor nie ma już takiego obowiązku). Dlatego najlepszym dla rolnika wyjściem byłoby zabezpieczenie finansowe przyszłego demontażu.

Decyzja, którą podjęliśmy zawierając umowę, musi być przemyślana i rozważna, ponieważ związani zostaniemy nią przez kilkadziesiąt lat (najczęściej podpisywana jest na 29 lat, ale okres ten jest w istocie dłuższy, ponieważ umowa dzierżawy poprzedzona jest umową przedwstępną, której celem jest rezerwacja gruntu przez inwestora). Liczyć się musimy z tym, że zawierając umowę na tak długi czas wykonywać ją będą nasi następcy prawni. Trudno przewidzieć tak odległą przyszłość, dlatego wynegocjowane przez nas zapisy pozostaną niezmienne i muszą być dla nas korzystne.

Zadbajmy o to i nie dajmy się zwieść pozornie atrakcyjnym umowom, jakie podsuwają nam inwestorzy. Warto skonsultować się z prawnikiem, aby w przyszłości uniknąć problemów, a jedynie czerpać zyski.

 

 

Aleksandra Bączyńska

ŁODR w Bratoszewicach

Zainteresował Cię ten artykuł? Masz pytanie do autora? Napisz do nas tutaj
drukuj  
REKLAMA
Redakcja

Wydawca

WDR
ul. Modra 23
87-807 Włocławek
www.wydawnictwodr.pl

 
Tu nas znajdziesz
Napisz do nas

pozycje oznaczone * muszą być wypełnione