Jak sporządzić umowę dzierżawy gruntów?

Dzierżawa gruntów - umowa

Na gospodarstwo rolne składają się najczęściej grunty będące własnością rolnika, jak również użytki przez niego dzierżawione bądź też takie, które sam oddaje w dzierżawę innemu rolnikowi. Uzyskanie kredytu czy środków unijnych wiąże się często z koniecznością stabilnego stanu posiadania ziemi rolnych przez dzierżawcę.

Zgodnie z art. 693 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. 

Przepisy prawa nie nakładają żadnych ograniczeń i wymagań co do formy, w jakiej ma być zawarta umowa. Jednakże, jeżeli ma trwać ona dłużej niż rok – to powinna być przygotowana na piśmie. Jeśli strony przyjmą umowę ustną – to zakłada się, że dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. 

W treści dokumentu powinny znaleźć się przede wszystkim elementy, takie jak: 

• strony umowy – należy podać imię, nazwisko, adres, numer dowodu tożsamości, ewentualnie PESEL czy NIP (w przypadku osoby prowadzącej działalność gospodarczą); warto wspomnieć, że zarówno wydzierżawiającym, jak i dzierżawcą może być większa liczba osób (np. gdy jest kilku współwłaścicieli gruntów), wówczas na umowie wpisuje się dane ich wszystkich 
• opis przedmiotu umowy – należy zaznaczyć dokładne położenie gruntów rolnych (obręb), powierzchnię, numer ewidencyjny działki, numer księgi wieczystej 
• wysokość czynszu, sposób i termin jego zapłaty – czynsz może być oznaczony w pieniądzach, świadczeniach różnego rodzaju (np. obsianie lub skoszenie innego gruntu, czyli nieoddanego do korzystania na podstawie umowy dzierżawy) lub w ułamkowej części pożytków (np. określona ilość zboża z hektara); strony ustalają termin zapłaty czynszu, np.: miesięczny, kwartalny, półroczny czy roczny; jeżeli w umowie nie ma tego zapisu, wówczas czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym (np. okres po żniwach); jeśli jednak nie utrwalił się żaden konkretny zwyczaj, wtedy przyjmuje się, że czynsz jest płatny półrocznie z dołu 
• czas trwania umowy – ze względu na specyfikę działalności rolniczej umowa dzierżawy zawierana jest często na dłuższy czas (np. 7-10 lat)
• postanowienia końcowe – dotyczące, np. ilości sporządzonych egzemplarzy umowy 
• podpisy stron umowy.

W dokumencie mogą znaleźć się także zapisy, które pozwolą w przyszłości uniknąć różnych nieporozumień między stronami, a mianowicie: 

• prawa i obowiązki dzierżawcy oraz wydzierżawiającego – według przepisów, dzierżawca powinien wykorzystywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz nie może bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przeznaczenia dzierżawionych gruntów rolnych czy oddawać ich do używania i uzyskiwania korzyści osobom trzecim; dzierżawca ma prawo żądać obniżenia czynszu dzierżawnego (jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu) czy też zwrotu nakładów poczynionych na zasiewy (pozostawionych przy zakończeniu dzierżawy)
• warunki wypowiedzenia umowy – warto określić przypadki, w których umowa przestaje obowiązywać; może to być zwłoka z zapłatą czynszu, nieprzestrzeganie zobowiązań przez dzierżawcę, pogorszenie się sytuacji ekonomicznej wydzierżawiającego czy podjęcie decyzji o sprzedaży gruntów; jeśli kwestii wypowiedzenia nie uregulowano w umowie, wówczas mają zastosowanie przepisy k.c. 
• koszty dodatkowe – np. podatki czy ubezpieczenie; strony powinny zaznaczyć w umowie, kto za nie zapłaci i w jaki sposób je rozliczyć.

Warto dodać, że przepisy nie określają sposobu i formy potwierdzenia umowy dzierżawy. Jednak coraz częściej spotyka się dokumenty zawarte w postaci aktu notarialnego, z podpisami notarialnie poświadczonymi lub z datą pewną, czyli potwierdzoną przez uprawniony organ (wójt, burmistrz, prezydent), właściwy ze względu na miejsce położenia gruntów rolnych.

Jak wiadomo, nie ma jednego wzoru umowy dzierżawy. Strony mają dużą swobodę w zakresie opracowania jej treści, dostosowaną do konkretnej sytuacji. Większość przepisów ma bowiem charakter względnie obowiązujący. Jak pokazuje praktyka, strony często nie 
uwzględniają w umowie dzierżawy gruntów rolnych wielu istotnych kwestii, co może negatywnie wpływać na pozycję dzierżawcy. Ma to znaczenie, gdy rolnik dzierżawca korzysta ze środków unijnych. Umowa powinna być tak skonstruowana, aby zagwarantować  ciągłość dzierżawy, a tym samym spełnienie warunków i zobowiązań wynikających z programów unijnych. 

Edyta Borczyk Artykuł opublikowany we współpracy z Łódzkim Ośrodkiem Doradztwa Rolniczego w Bratoszewicach  Zainteresował Cię ten artykuł? Masz pytanie do autora? Napisz do nas tutaj