Prawo sąsiedzkie a immisje

Właściciel rzeczy nie może z niej korzystać w taki sposób, który naruszałby prawa innych osób. W szczególności jak wynika z art. 140 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Tym samym granicami korzystania przez właściciela ze swojego lokalu są: przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności.

Przepis art. 144 k.c. może być podstawą domagania się od właściciela zaniechania pewnych działań, które przeszkadzają jego sąsiadom. Nie musi tu jednak chodzić tylko o przypadki, gdy w sąsiednich mieszkaniach życie toczy się dość głośno. Przepis może znaleźć zastosowanie również w przypadku nieprzyjemnych zapachów lub posadzenia przez sąsiada roślin zacieniających nasze okna. Oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, a więc immisje, mogą być bezpośrednie lub pośrednie. Te pierwsze mają miejsce, gdy dochodzi do świadomej ingerencji w nieruchomość sąsiednią. Natomiast cechą immisji pośredniej jest oddziaływanie właściciela na własną nieruchomość, które to oddziaływanie przenika w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią. 

Spór można zakończyć ugodowo zanim przerodzi się w konflikt, a w zawarciu ugody mogą pomóc niezależni mediatorzy (Fot. www.pixabay.com)
Ogólnie uważa się, że immisje oznaczają pewien stan odziaływania zakłócającego sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Są to okoliczności, w ramach których naruszyciel działa na własnym gruncie, jednakże ze skutkami odczuwalnymi na gruncie czy też gruntach sąsiednich. Zjawiska te równie dobrze mogą mieć miejsce pomiędzy właścicielami innych nieruchomości, lokalowych lub budynkowych, użytkownikami wieczystymi, czy np. najemcami, dzierżawcami. Art. 144 jest swego rodzaju uszczegółowieniem, wyłącznie niektórych przypadków korzystania z tzw. ochrony petytoryjnej, a więc m.in. roszczeń o naruszenie własności. 

Sam art. 144 k.c. odnosi się natomiast tylko do pojęcia immisji pośrednich, zaznaczając, że dopuszczalne i zgodne z prawem są tego rodzaju naruszenia cudzej własności, które nie są celowe oraz nie przekraczają tzw. przeciętnej miary zakłóceń wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. 

O ile większość tego rodzaju sporów zaczyna się i kończy sąsiedzką rozmową, to nie zawsze tak się dzieje. Czasami jeden z sąsiadów decyduje się na zainicjowanie sporu sądowego. W tego rodzaju sporze należy ocenić w szczególności przeciętną miarę zakłóceń. W takim przypadku należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje. Przeciętną miarę trzeba ustalać z uwzględnieniem lokalnych stosunków, tego jakie zachowania lub zaniechania były akceptowane do momentu rozpoczęcia sporu. Aby ustalić przeciętną miarę trzeba uwzględniać plan zagospodarowania przestrzennego, normy prawa ochrony środowiska i praktykę lokalną mającą miejsce na podobnych obszarach danej miejscowości lub gminy. Ważne wydaje się też zdanie sąsiadów, którzy nie uczestniczą w sporze. Istotne znaczenie mają zeznania świadków (np. innych sąsiadów) oraz samych stron. Niekiedy w tego rodzaju postępowaniach powstaje potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, który może np. zbadać stopień natężenia hałasu. 

Najlepiej byłoby, gdyby tego rodzaju spory sąsiedzkie nie trafiały do sądu, bo zwaśnionym sąsiadom udałoby się odpowiednio szybko wypracować konsensus. Czasami w ustaleniu warunków porozumienia może pomóc inna osoba, która spojrzy na spór z innej perspektywy, a jednocześnie zachowa bezstronność. Zasadniczo, im szybciej uda się dojść do porozumienia, tym lepiej. W praktyce najlepiej, aby obie strony sporu skierowane były na nieodpłatną mediację, póki są ze sobą w stanie rozmawiać na zasadach wzajemnego szacunku. Spór można zakończyć ugodowo zanim przerodzi się w konflikt, a w zawarciu ugody mogą pomóc niezależni mediatorzy. Oczywiście, do mediacji może również dojść już w toku trwającego sporu sądowego.