Zmiany w obrocie gruntami rolnymi

Jak czytamy w uzasadnieniu do  projektu ustawy „Nowelizacja ma wpłynąć na skuteczne realizowanie zadań związanych z gospodarowaniem Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa”.

Najważniejsze zmiany ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

1. Zmiana sposobu liczenia czynszu dzierżawnego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).Celem zmiany było zmniejszenie wpływu wahających się cen pszenicy na wysokość czynszu, który do tej pory ustalany był na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy w półroczu roku poprzedzającego termin płatności czynszu. Obecnie należność z tytułu czynszu dzierżawnego za nieruchomości wchodzące w skład Zasobu ustalona będzie jako równowartość pieniężna odpowiedniej ilości pszenicy ustalanej na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za jedenaście kwartałów poprzedzających termin płatności czynszu.
2. Zapewnienie możliwości prowadzenia działalności rolniczej przez osoby fizyczne lub prawne prowadzące gospodarstwo rolne poprzez umożliwienie nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej będącej ich własnością oraz spłaty przez KOWR w całości lub części ich zobowiązań powstałych w związku z wykonywaną działalnością rolniczą, a następnie umożliwienie zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości, która weszła w skład Zasobu, z jej dotychczasowym właścicielem – bez obowiązku przeprowadzania przetargu. 
3. Umożliwienie KOWR przekazania Lasom Państwowym, w drodze umowy, gruntów z przeznaczeniem na lasy oraz rozszerzenie takiej możliwości o grunty przeznaczone na potrzeby gospodarki leśnej, na których nie ma możliwości prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej. Do tej pory grunty przekazywane były w drodze decyzji administracyjnej, którą wydawał starosta. 
4. Wydłużenie terminu spłaty należności. KOWR może wydłużyć określony w umowie termin całkowitej spłaty należności (nie dłuższy niż 25 lat), o ten sam okres, na który udzielił odroczenia ich spłaty
5. Jeżeli nabywana przez dzierżawcę, w drodze pierwszeństwa w nabyciu, nieruchomość rolna będzie wchodzić w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy to pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków.
6. Umożliwiono osobom, które władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego (nie później niż 5 lat przed dniem ogłoszenia przetargu) udział w przetargach organizowanych przez KOWR.
7. Nowelizacja ułatwi również wydzierżawienie nieruchomości rolnych na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych, w skład których wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków rolnych klasy VI i VIz. 
8. Rozszerzono katalog nieruchomości wyłączonych spod działania zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasobu, która mówi o pierwszeństwie rozdysponowania na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. 
9. Wprowadzono obowiązek ogłoszenia przez KOWR wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży również w siedzibie właściwego oddziału terenowego KOWR.

Najważniejsze zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

„Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mają natomiast na celu doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym” – podaje uzasadnienie do projektu ustawy.

1. Zmiana definicji nieruchomości rolnej. Wyłączono przepisy ustawy w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia UR jest mniejsza niż 0,3 ha – obecnie ustawa wyłącza nieruchomości rolne o powierzchni do 0,3 ha bez względu na powierzchnię użytków rolnych. Obecnie za rolne będą uznawane takie nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych przekracza 0,3 ha. Zmiana ta ułatwi obrót nieruchomościami – eliminuje się w tym przypadku zapis ustawy o prawie pierwokupu KOWR. Do tej pory za nieruchomości rolne wg UKUR uznawano nieruchomości o całkowitej powierzchni większej niż 0,3 ha, nawet gdy UR tej nieruchomości był mniejszy niż 0,3 ha.
2. Rozszerzenie katalogu przypadków uprawniających do nabycia nieruchomości rolnych, bez potrzeby uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR o sytuacje, gdy nabycie nieruchomości rolnej będzie następować w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową. W tym przypadku zastosowanie znajdzie prawo nabycia KOWR. 
3. Rozszerzenie o rodziców małżonka, macochę i ojczyma pojęcia „osoba bliska” – dzięki zmianie osoby te mogą nabyć, otrzymać w drodze darowizny grunty rolne o powierzchni większej niż 300 ha bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego. Osoby te są również zwolnione z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat.
4. Poszerzenie katalogu przesłanek uzasadniających nabycie nieruchomości rolnej o dodatkowy wymóg – cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny z ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej, która widnieje na portalu erolnik.gov.pl. Do tej pory, wydanie zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha, na wniosek zbywcy nieruchomości przez osobę nie będącą rolnikiem uwarunkowane było wykazaniem, że: 

• zbywca nie mógł sprzedać nieruchomości rolnikom indywidualnym,
• nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na  zakupionej nieruchomości rolnej,
• w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Zmiana ma na celu wyeliminowanie sytuacji sztucznego zawyżania cen po to, żeby zniechęcić rolników indywidualnych do zakupu tej nieruchomości.

5. Nowelizacja przewiduje ułatwienia dla spółdzielni produkcji rolnej. Nie będą one potrzebowały zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. 
6. Rozszerzenie katalogu przypadków, w których nie stosuje się obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej (gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddawana w posiadanie parkowi narodowemu na cele ochrony przyrody, czy też w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, gdy została nabyta: od małżonka w trakcie trwania małżeństwa, w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej, przez zasiedzenie oraz co do której, po jej nabyciu, uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż rolne).