_llal.jpg)
Za pan brat z dzierżawą
Opublikowano 23.03.2019 r.
Dzierżawa jest bardzo często stosowaną formą użytkowania gruntów rolnych. Aby przebiegała prawidłowo, strony powinny spełnić określone warunki, które reguluje kodeks cywilny. Zgodnie z art. 693 §1 k.c.: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Co jeszcze warto wiedzieć?
Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej. Umowa ustna jest dopuszczalna, gdy strony zawierają ją na okres nie dłuższy niż 1 rok. Dzierżawa gruntów powyżej roku powinna zyskać formę pisemną, co zapewni bezpieczeństwo obu stronom.
Umowa taka powinna zawierać:
• dane obu stron – wydzierżawiającym może być właściciel gruntu, jak i osoba mająca do niego inny tytuł prawny, np. wieczyste użytkowanie
• dokładnie określony przedmiot dzierżawy – m.in.: położenie działek, powierzchnię i nr ewidencji działek, rodzaj upraw
• termin obowiązywania umowy – na czas nieoznaczony w przypadku braku zakończenia okresu dzierżawy lub oznaczony, nie dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu staje się umową zawartą na czas nieoznaczony; dzierżawca nie może zasiedzieć gruntów
• termin uiszczenia czynszu, jego wysokość oraz rodzaj – czynsz może być wypłacany w formie środków pieniężnych, jak i w formie innych świadczeń ustalonych przez strony; jego wysokość w przypadku gruntów prywatnych zależy od zapotrzebowania na ziemię w danym regionie; opłatę czynszową powinno się wnosić w terminie zwyczajowo przyjętym w danym regionie, a w razie braku takiego zwyczaju, półrocznie z dołu
• podpisy obu stron.
W umowie dzierżawy mogą znaleźć się także zapisy dotyczące terminu wydania dzierżawy, prawa i obowiązki każdej ze stron czy też lista przypadków, które umożliwią wypowiedzenie umowy.
Wydzierżawiający powinien zgłosić umowę dzierżawy gruntu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, ponieważ czynsz jest przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ale tylko wówczas, gdy dzierżawca wykorzystuje grunty na cele nierolnicze lub na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej. Przepisy w tym zakresie, reguluje ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z chwilą zawarcia umowy wydzierżawiający ma obowiązek udostępnić dzierżawcy grunty w stanie pozwalającym na należyte użytkowanie i zbieranie plonów. Co ważne, nie może on ingerować w prowadzoną przez dzierżawcę działalność, o ile jest ona zgodna z prawem i zapisami w umowie. Wydzierżawiający powinien także zwrócić dzierżawcy ewentualne nakłady, które wykraczają poza koszty niezbędnych napraw. Dzierżawca ma prawo starać się o zwrot tych kosztów, ale należy pamiętać, że roszczenia te przedawniają się po upływie roku od dnia oddania dzierżawionej ziemi. Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia gruntu rolnego ani udostępniać ziemi osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego. Ponadto, powinien dokonywać wszelkich napraw, niezbędnych do zachowania gruntu w stanie niepogorszonym.
Umowa dzierżawy zostaje rozwiązana w terminie określonym w umowie. Każda ze stron ma prawo do wypowiedzenie umowy na 1 rok przed końcem roku dzierżawnego określonego w umowie, od dnia udostępnienia gruntu rolnego.
Wydzierżawiający może, przez pisemne oświadczenie, wypowiedzieć umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym jeśli:
• dzierżawca zalega z czynszem co najmniej dwa okresy rozliczeniowe, a w przypadku płatności rocznej – więcej niż 3 miesiące
• dzierżawca użytkuje grunty niezgodnie z przeznaczeniem, w tym oddaje grunty do korzystania in- nej osobie.
Wydzierżawiający o fakcie wypowiedzenia umowy powinien uprzedzić dzierżawcę i wyznaczyć mu trzymiesięczny termin uregulowania zaległości.
W sytuacji, kiedy wydzierżawiający umiera, umowa dzierżawy nie przestaje obowiązywać, a miejsce wydzierżawiającego zajmują spadkobiercy, którzy przejmują prawa i obowiązki wynikające z umowy (wszelkie prawa i obowiązki podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych).
Ważną dla obu stron kwestią są zapisy dotyczące prawa pierwokupu gruntów. Zgodnie z ustawą z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu. Jest to możliwe pod określonymi warunkami:
- umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną
- umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata od daty pewnej.
Umowa dzierżawy ma datę pewną, gdy notariusz pisemnie poświadczy jej zawarcie. Jeśli na umowie nie podano wartości czynszu, opłata notarialna jest stała i wynosi 24,60 zł za każdy podpis. W przypadku, gdy czynsz ma charakter pieniężny lub gdy jest określona wartość czynszu z natury, opłata ta zależy od wartości i okresu trwania dzierżawy. Kwestie te reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Data pewna występuje również, w razie stwierdzenia faktu zawarcia umowy w dokumencie urzędowym bądź też umieszczono na dokumencie umowy wzmiankę (np. data stempla pocztowego, odcisk pieczęci oznaczającej datę zarejestrowania pisma) przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego lub notariusza. W gminie za poświadczenie podpisu na umowie należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 9 zł za każdy podpis. Urzędy gmin dysponują wzorem umowy dzierżawy, a nawet mogą wyznaczyć pracownika, który pomoże taką umowę sporządzić.
Warto zaznaczyć, że prawo pierwokupu nie znajduje zastosowania, na przykład wówczas, gdy nabywcą nieruchomości jest osoba bliska względem sprzedającego.
Wydzierżawiający chcąc sprzedać ziemię powinien zawiadomić o tym facie dzierżawcę. Jeżeli dzierżawca nie jest zainteresowany kupnem, nieruchomość rolna może być sprzedana osobom trzecim w ciągu miesiąca od zawiadomienia. Z kolei, gdy dzierżawca chce skorzystać z prawa pierwokupu, składa sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego. Dzierżawca ma także prawo w terminie 14 dni od dnia złożenia ww. oświadczenia wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie ceny nieruchomości. Przesłanką może być wysoka cena nieruchomości, która odbiega od wartości rynkowej.
Sporną kwestią przy zawieraniu umowy dzierżawy może być podatek rolny. Według ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, to na wydzierżawiającym spoczywa obowiązek jego zapłaty. Dzierżawca płaci podatek rolny tylko wtedy, gdy umowa dzierżawy została zawarta stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub w związku z uzyskaniem renty strukturalnej.
Wątpliwości przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntów rolnych mogą budzić także kwestie związane z wszelkimi płatnościami bezpośrednimi przysługującymi rolnikowi. Podstawą prawną w tych sprawach jest ustawa z 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. Dopłaty bezpośrednie są przyznawane osobie, która faktycznie prowadzi działalność rolniczą na danym gruncie, w tym przypadku dzierżawcy. Dopłaty nie są przewidziane dla właściciela gruntów, który ma jedynie tytuł własności i nie zajmuje się produkcją rolną na ww. gruncie.
W razie zadeklarowania do płatności tej samej działki przez dwóch wnioskodawców, Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa ma obowiązek przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, który z wnioskodawców użytkował grunty na dzień 31 maja, a tym samym komu przysługują płatności bezpośrednie. W praktyce często się zdarza, że strony ustalają, iż to wydzierżawiający otrzymuje dofinansowanie. Taki stan rzeczy może narażać obie strony na odpowiedzialność karną za wprowadzanie ARiMR w błąd i uzyskanie nienależnego wsparcia z Unii Europejskiej. Natomiast, jeśli w umowie dzierżawy wyraźnie zaznaczono, iż to dzierżawca ubiega się o dopłaty i rozlicza się z wydzierżawiającym poprzez wyższy czynsz, strony nie naruszają przepisów.
Na koniec należy dodać, że istnieje możliwość dzierżawy ziemi od skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, jednak zasady tego typu umów różnią się nieco od wyżej przedstawionych.
Dzierżawa gruntów rolnych przynosi korzyści obu stronom. Wydzierżawiający, który z różnych powodów nie może lub nie chce uprawiać roli, pozostaje właścicielem ziemi, nie traci świadczeń emerytalno-rentowych z KRUS i jednocześnie zyskuje źródło dochodu, jakim jest czynsz. Z kolei dla dzierżawcy rozwiązanie takie daje możliwość zwiększenia gruntów i tym samym szansę na wzrost zarobków. Stanowi więc ciekawą alternatywę wobec kupna drożejącej ziemi.
Warto zapoznać się z obowiązującymi przepisami, aby żadna ze stron umowy nie czuła się pokrzywdzona.
|
Edyta Borczyk
Łódzki Ośrodek Doradztwa Rolniczego w Bratoszewicach
Jeden z 16 Ośrodków Doradztwa Rolniczego w kraju. Łódzki Ośrodek Doradztwa Rolniczego w Bratoszewicach realizuje na obszarach wiejskich województwa łódzkiego zadania z zakresu doradztwa rolniczego. Podstawowym zadaniem Ośrodka jest doradztwo rolnicze, obejmujące działania w zakresie rolnictwa, rozwoju wsi, rynków rolnych oraz wiejskiego gospodarstwa domowego, mającego na celu poprawę poziomu dochodów rolniczych oraz podnoszenie konkurencyjności rynkowej gospodarstw rolnych, wspieranie zrównoważonego rozwoju obszarów wiejskich, a także podnoszenie poziomu kwalifikacji zawodowych rolników i innych mieszkańców obszarów wiejskich.
|
