Na czym polega zasiedzenie nieruchomości rolnych?

Zgodnie z art. 172 §3 kodeksu cywilnego, nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny, jeżeli jej powierzchnia wraz ze stanowiącymi jego własność nieruchomościami rolnymi nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

W postępowaniu sądowym należy więc wykazać, że jest się rolnikiem indywidualnym. Wnioskodawca przedstawia dowody potwierdzające:

• osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego (oświadczenie prowadzącego gospodarstwo poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta)
• zamieszkanie przez co najmniej 5 lat na terenie gminy, na obszarze której jest położona nieruchomość (zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały)
• spełnienie warunku dotyczącego powierzchni użytków rolnych stanowiących własność nabywcy (oświadczenie poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta)
• posiadanie kwalifikacji rolniczych lub/i stażu pracy w rolnictwie.

W myśl art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli ma nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał ją w złej wierze, wówczas nabywa własność dopiero po upływie lat trzydziestu.

Posiadaczem samoistnym będzie osoba, która włada rzeczą jak właściciel, w mylnym, ale uzasadnionym, przekonaniu, że przysługuje jej prawo własności. Sytuacja taka dotyczy najczęściej nieuregulowanych spraw spadkowych. Uczestnicy postępowań sądowych spierają się o to, czy poszczególne ich zachowania świadczą o samoistności posiadania, czy jednak nie.
Często upatrują swych praw w tym, że przez wiele lat płacili związane z nieruchomością podatki, uprawiali ziemię itp. Istotne jest więc, aby osoba, która decyduje się na zasiedzenie nieruchomości dbała o nią. W przeciwnym razie może okazać
się, że sąd nie dopatrzy się samoistności posiadania, czyli elementu nieodzownego do zasiedzenia czegokolwiek.

Z kolei przykładem zasiedzenia nieruchomości w złej wierze może być nabycie nieruchomości od osoby, która nie jest jej jedynym prawnym właścicielem, bądź jeśli osoba gospodarująca na danej nieruchomości wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mogła się o tym dowiedzieć.

Osoba, która chce zostać pełnoprawnym właścicielem nieruchomości w drodze zasiedzenia, musi złożyć wniosek do sądu rejonowego, właściwego ze względu na położenie danych gruntów. We wniosku należy zawrzeć: dane wnioskodawcy, określenie nieruchomości w sposób umożliwiający jej identyfikację, wskazanie czasu posiadania nieruchomości, sformułowanie żądania, aby sąd stwierdził zasiedzenie nieruchomości, szacunkowa wartość przedmiotu sprawy oraz wykaz wszystkich zainteresowanych.

Do wniosku należy dołączyć:
• mapę ewidencyjną nieruchomości
• odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją ma)
• wypis z rejestru gruntów i budynków
• zaświadczenie organu podatkowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości.

Co ważne, należy złożyć tyle odpisów wniosku, ile jest osób biorących udział w sprawie w charakterze uczestników postępowania. Dotyczy to, m.in.: współwłaścicieli, poprzedniego właściciela, ewentualnie ich spadkobierców.

W sytuacji, gdy wnioskodawca nie może wskazać osoby właściciela lub spadkobiercy, sąd zamieszcza ogłoszenie o toczącym się postępowaniu sądowym i tym samym wzywa wszystkich zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie. Po upływie trzech miesięcy od daty publikacji sąd wyznacza termin rozprawy.

Istotną kwestią sprawy o zasiedzenie są koszty postępowania. Należą do nich:
• opłata sądowa od wniosku – jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości, obecnie wynosi 2000 zł
• koszt ogłoszenia – nie jest stały, jego wysokość zależy od pisma, w którym sąd postanawia je publikować
• koszt biegłego – gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga wiadomości dodatkowych
• zwrot kosztów innemu uczestnikowi w przypadku przegranej sprawy
• koszt pełnomocnika – jeżeli zostanie ustanowiony, wynagrodzenie ustalane jest indywidualnie
• koszt uregulowania ksiąg wieczystych – koszt założenia księgi wieczystej, jeśli nieruchomość takiej nie miała oraz koszt wpisu w księgę wieczystą nowego właściciela
• podatek od darowizny, gdy sąd uzna nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, wynosi on 7% wartości nieruchomości, wnoszony na konto urzędu skarbowego.

Nie w każdym postępowaniu powyższe opłaty będą ponoszone. Zależy to od rodzaju i stopnia skomplikowania sprawy.
Po przeprowadzonym postępowaniu sąd wydaje postanowienie stwierdzające nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości.

Jeżeli nabywcami jest kilka osób, sąd określa ich udziały. Jeśli są to małżonkowie, sąd wskazuje zasadę wspólności, na jakiej doszło do nabycia. Z powyższego wynika więc, że rolnik niebędący właścicielem nieruchomości, ale nią władający, gospodarujący na niej i opłacający należne podatki nieprzerwanie przez określony czas, może starać się uregulować jej stan prawny wykorzystując instrument, jakim jest zasiedzenie gruntów rolnych.